«سودهای دیداری» در بازار مسکن و رفتار خریداران | محرمی‌نمین: براساس مشاهدات قیمت‌ها در آبان بدون هیجان افزایش می‌یابد

به گزارش اقتصادنیوز، بازار مسکن در آستانه ورود به آبان‌ماه، همچنان با رکود معاملات، افت قدرت خرید خانوارها و فاصله میان قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان و توان مالی خریداران روبه‌روست. در شرایطی که تقاضای مؤثر به دلیل افزایش قیمت مسکن و محدودیت منابع مالی خانوارها کاهش یافته، رشد قیمت‌های پیشنهادی نیز لزوماً به معنای رونق خریدوفروش نیست. آمارهای منتشرشده از بازار تهران در ماه‌های گذشته نیز از ضعف معاملات و تداوم فضای انتظاری در این بازار حکایت دارد.

از سوی دیگر، افزایش هزینه ساخت‌وساز، رشد قیمت زمین و تداوم تورم می‌تواند مانع کاهش محسوس قیمت مسکن شود؛ هرچند این عوامل به‌تنهایی به معنای وقوع جهش قیمتی نیستند. افزایش هزینه‌های تولید مسکن، به‌ویژه در شرایطی که آثار آن هنوز به‌طور کامل در قیمت واحدهای نوساز منعکس نشده، می‌تواند در ماه‌های آینده بر قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان اثر بگذارد.

اقتصادنیوز: یک فعال حوزه املاک در شمال کشور می‌گوید: املاکی که با اقساط بلندمدت در پلتفرم‌ها آگهی می‌شوند، چه در استان‌های مازندران و گیلان، چه در تهران و پردیس، یا مشکلات شدید اسنادی و حقوقی دارند و مالکان می‌خواهند به هر نحوی از دست آن‌ها خلاص شوند، یا متعلق به سازندگان ورشکسته‌ای هستند که برای جبران کسری نقدینگی، دست به پیش‌فروش ارزان زده‌اند و آن ملک هرگز تحویل داده نخواهد شد.

در چنین شرایطی، چشم‌انداز بازار مسکن در آبان به متغیرهایی مانند نوسانات نرخ ارز، تحولات سیاسی، هزینه‌های ساخت و میزان قدرت خرید متقاضیان وابسته است. پرسش اصلی این است که آیا بازار در ماه آینده به سمت افزایش قیمت‌ها حرکت می‌کند یا تداوم رکود، فروشندگان را به تعدیل قیمت و ارائه تخفیف بیشتر وادار خواهد کرد؟ همچنین، برای متقاضیان مصرفی که قصد خرید خانه دارند، ارزیابی شرایط فعلی و زمان مناسب ورود به بازار اهمیت بیشتری پیدا کرده است.

چشم انداز بازار مسکن در آبان 1405

در همین رابطه، سمانه محرمی‌نمین، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در گفتگو با اقتصادنیوز با تشریح چشم‌انداز بازار مسکن در آبان‌ماه، از ثبات بازار و افزایش قیمت‌ها بدون هیجان خبر داد.

او تأکید کرد که اتحادیه بیش از سه سال است به آمار رسمی قیمت‌ها و تعداد معاملات دسترسی ندارد و ارزیابی‌های کنونی بر مشاهدات میدانی استوار است.

به گفته او، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز پس از جنگ هنوز به‌طور کامل در قیمت تمام‌شده منعکس نشده و آثار آن ممکن است با عرضه واحدهای در حال ساخت طی ۱۲ تا ۱۸ ماه آینده نمایان شود.

محرمی‌نمین در گفت‌وگو با اقتصادنیوز توضیح داد که اتحادیه مشاوران املاک در گذشته مرجعی برای اطلاع‌رسانی درباره وضعیت معاملات بود، نه نهادی برای قیمت‌گذاری. مبنای ارزیابی‌ها، اطلاعات ثبت‌شده در سامانه املاک و مستغلات و کدهای رهگیری معاملات بود؛ داده‌هایی که امکان بررسی تعداد معاملات خریدوفروش و اجاره را فراهم می‌کرد.

به گفته این مقام صنفی، افزایش تعداد معاملات نشانه رونق، ثبات آن نشانه پایداری بازار و کاهش معاملات بیانگر رکود تلقی می‌شد. همچنین قیمت‌ها با ماه قبل و دوره مشابه سال گذشته مقایسه می‌شد تا جهت تغییرات مشخص شود. اما با انتقال اطلاعات از سامانه املاک و مستغلات به سامانه خودنویس و مطرح شدن سامانه کاتب، دسترسی اتحادیه به این داده‌ها محدود شده است.

او با اشاره به نقش اطلاع‌رسانی اتحادیه گفت: ما در کنار مردم هستیم و ما آینه تمام‌نمای بازار بودیم.

محرمی‌نمین برای توصیف شرایط فعلی افزود: «متأسفانه اکنون انگار پارچه‌ای روی آینه کشیده‌اند»، زیرا اتحادیه دیگر به اطلاعاتی که پیش‌تر مبنای تحلیل آماری بود، دسترسی ندارد. از همین رو، ارزیابی‌های فعلی این صنف را باید مشاهدات میدانی دانست، نه نتیجه تحلیل آمار رسمی معاملات.

بازار مسکن افزایشی است، اما هیجان ندارد

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره وضعیت فعلی بازار گفت: در حال حاضر ما ثباتی را داریم. قطعاً ما بازارمان بازار افزایشی هست، ولی افزایش فاقد هیجان. بنابراین، از نگاه میدانی، بازار در شرایطی باثبات قرار دارد، هرچند روند کلی قیمت‌ها افزایشی است و این افزایش با هیجان شدید همراه نیست.

او به خریداران مصرفی توصیه کرد اگر برای تأمین نیاز واقعی خود قصد خرید خانه دارند، شرایط بازار را بررسی کنند و تصمیمشان را صرفاً به مشاهده تغییرات روزانه قیمت‌ها گره نزنند.

سودهای دیداری در بازار ملک و رفتار خریداران

این فعال صنفی در همین زمینه از پدیده‌ای با عنوان «سودهای دیداری» یاد کرد؛ وضعیتی که به اعتقاد او می‌تواند متقاضیان را از خرید برای مصرف واقعی دور کند.

محرمی‌نمین توضیح داد: برخی افراد هر روز قیمت ملک را در تلفن همراه یا پلتفرم‌های اینترنتی بررسی می‌کنند و با مشاهده افزایش قیمت یک واحد، تصور می‌کنند خرید آن دشوارتر شده یا فروشنده سود بیشتری به دست آورده است. تکرار این مشاهدات ممکن است توجه متقاضیان را بیش از اندازه به افزایش قیمت و سود احتمالی معطوف کند و تصمیم‌گیری برای خانه‌دار شدن را به تعویق بیندازد.

به گفته او، مسکن یکی از نیازهای اساسی خانوارهاست و تأمین آن در شرایط فعلی دشواری‌های زیادی دارد. از این رو، خریداران مصرفی باید نیاز واقعی، توان مالی و گزینه‌های موجود را در کنار تغییرات قیمت بررسی کنند و تنها بر اساس قیمت‌های درج‌شده در آگهی‌ها تصمیم نگیرند. قیمت پیشنهادی فروشنده نیز لزوماً با قیمت نهایی معامله یکسان نیست؛ موضوعی که در نبود داده‌های رسمی، ارزیابی آن دشوارتر شده است.

هزینه‌های ساخت‌وساز و احتمال اثرگذاری با تأخیر

این مقام صنفی در بخش دیگری از اظهارات خود به افزایش هزینه‌های تولید مسکن پرداخت و گفت رشد قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد کارگران، عوارض و سایر هزینه‌ها هنوز به‌طور کامل در قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی منعکس نشده است. به گفته او، افزایش هزینه‌ها پس از جنگ و تداوم تورم سالانه بر هزینه ساخت اثر گذاشته، اما انتقال این فشار به بازار بلافاصله رخ نمی‌دهد.

محرمی‌نمین توضیح داد که از زمان افزایش هزینه‌های ساخت تا تکمیل و عرضه واحدهای در حال ساخت ممکن است ۱۲ تا ۱۸ ماه فاصله وجود داشته باشد. در این بازه، افزایش قیمت مصالح، دستمزد، عوارض و دیگر هزینه‌ها بر بهای تمام‌شده پروژه اثر می‌گذارد و هنگام عرضه، سازنده این هزینه‌ها را در محاسبات خود لحاظ می‌کند.

بنا بر گفته او بر این اساس، واحدهایی که امروز در حال ساخت هستند ممکن است هنگام ورود به بازار با قیمت‌هایی عرضه شوند که افزایش هزینه‌های تولید در آنها منعکس شده است. بنابراین، ثبات نسبی فعلی لزوماً به معنای منتفی شدن فشار هزینه‌های ساخت بر قیمت‌های آینده نیست. البته میزان انتقال این هزینه‌ها به قیمت نهایی به وضعیت تقاضا، قدرت خرید خانوارها، شرایط عرضه و تصمیم سازندگان نیز بستگی دارد؛ در نتیجه، افزایش هزینه ساخت به‌تنهایی افزایش قطعی و هم‌اندازه قیمت معاملات را تضمین نمی‌کند.

نیمه دوم سال؛ فرصت بررسی معاملات ملک

محرمی‌نمین نیمه دوم سال را دوره خریدوفروش مسکن دانست و گفت افرادی که قصد دارند ملک فعلی خود را بفروشند و واحد مناسب‌تری بخرند، می‌توانند از شرایط نسبتاً آرام بازار برای برنامه‌ریزی استفاده کنند.

به گفته او، متقاضیان تبدیل به احسن می‌توانند شرایط فروش ملک خود را بررسی کنند و سپس با منابع مالی حاصل از آن، برای خرید واحد موردنظر تصمیم بگیرند.

از نگاه این فعال صنفی، آرامش نسبی بازار فرصت مقایسه گزینه‌ها و پرهیز از تصمیم‌های شتاب‌زده را فراهم می‌کند. او همچنین خانه‌اولی‌ها را به بررسی واحدهای موجود با توجه به نیاز و توان مالی‌شان تشویق کرد. با این حال، چنین فرصتی به معنای خرید بدون توجه به محدودیت‌های مالی نیست؛ هزینه‌های جانبی، توان پرداخت و تناسب ملک با نیاز خانوار نیز باید در تصمیم نهایی لحاظ شود.

افزایش نسبی قیمت ملک در آبان ماه

جمع‌بندی اظهارات نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نشان می‌دهد که بر اساس مشاهدات میدانی او، بازار مسکن در آبان‌ماه با ثبات نسبی و افزایش قیمت‌های بدون هیجان روبه‌روست. در عین حال، رشد هزینه‌های ساخت‌وساز می‌تواند با فاصله زمانی بر قیمت تمام‌شده واحدهای جدید اثر بگذارد و هنگام عرضه پروژه‌های در حال ساخت نمایان شود. با این همه، نبود دسترسی اتحادیه به آمار رسمی قیمت‌ها و تعداد معاملات، امکان سنجش میزان تغییرات بازار و مقایسه آن با دوره‌های گذشته را محدود کرده است. بنابراین، ارزیابی فعلی تصویری میدانی از شرایط بازار ارائه می‌دهد و برای تعیین روند قیمت‌ها و حجم معاملات، دسترسی به داده‌های رسمی و قابل مقایسه ضروری است.