چرا رشد قیمت مسکن دیگر محرک ساخت‌وساز نیست؟

مرکز تحلیل و داده گروه رسانه‌ای دنیای اقتصاد - بررسی روند نسبت قیمت مسکن به هزینه ساخت و تعداد پروانه‌های ساختمانی نشان می‌دهد که رابطه میان این دو شاخص از سال ۱۳۹۷ به بعد تغییر کرده است. تا پیش از این سال، تغییرات دو شاخص عمدتاً هم‌جهت بود و میزان همراهی آن‌ها به ۸۳ درصد می‌رسید. این هم‌حرکتی نشان می‌دهد که نسبت قیمت مسکن به هزینه ساخت در آن دوره، ارتباط نزدیکی با تغییرات فعالیت ساختمانی داشت و می‌توانست یکی از معیارهای مهم سازندگان برای ارزیابی صرفه اقتصادی آغاز پروژه‌های جدید باشد.

از سال ۱۳۹۷ به بعد، اما میزان همراهی دو شاخص به حدود ۱۳ درصد کاهش یافت. این تغییر را می‌توان در چارچوب تحولات اقتصادی پس از جهش نرخ ارز و بازگشت تحریم‌های آمریکا بررسی کرد. نوسانات ارزی، افزایش انتظارات تورمی و نااطمینانی نسبت به هزینه‌های آینده، تصمیم‌گیری برای شروع پروژه‌های ساختمانی را دشوارتر کرد. در چنین شرایطی، افزایش قیمت مسکن نسبت به هزینه مستقیم ساخت، دیگر لزوماً به معنای افزایش انگیزه سازندگان برای ساخت‌وساز نبود؛ زیرا چشم‌انداز رشد هزینه مصالح و سایر نهاده‌ها، هزینه تأمین مالی و ریسک فروش واحدهای جدید نیز در محاسبات آن‌ها اهمیت داشت.

درواقع حالا سازنده باید به چند سؤال دیگر هم پاسخ بدهد:

• آیا تا زمان تکمیل ساختمان، قیمت سیمان، فولاد و سایر مصالح باز هم بالا می‌رود؟

• آیا می‌تواند سرمایه لازم برای ساخت را تأمین کند؟

• آیا خریدارانی وجود دارند که توان خرید خانه ۱۰ میلیارد تومانی را داشته باشند؟

• آیا بهتر نیست به‌جای ساخت‌وساز، پولش را در بازار دیگری سرمایه‌گذاری کند؟

• آیا پولی که امروز وارد پروژه می‌کند، چند سال بعد با سود مناسبی به او برمی‌گردد؟

کاهش میانگین تعداد پروانه‌های ساختمانی نیز با دشوارتر شدن شرایط ساخت‌وساز در این دوره همراه است. میانگین پروانه‌های ساختمانی پیش از سال ۱۳۹۷ حدود ۴ هزار و ۴۵۶ بود، اما پس از آن به حدود هزار و ۹۳۴ رسید و به کمتر از نصف سطح دوره قبل کاهش یافت. افزایش نااطمینانی اقتصادی و هزینه‌های ساخت، دشواری تأمین مالی و کاهش قدرت خرید خانوارها می‌توانستند هم تمایل سازندگان به آغاز پروژه‌های جدید را محدود کنند و هم فروش واحدهای ساخته‌شده را دشوارتر سازند. در نتیجه، حتی بالا بودن نسبت قیمت مسکن به هزینه مستقیم ساخت نیز الزاماً به صدور پروانه‌های بیشتر منجر نمی‌شد چون سودی که روی کاغذ دیده می‌شود، لزوماً به سود واقعی و قابل‌تحقق تبدیل نمی‌شود.البته این مقایسه به‌تنهایی سهم هر عامل را در افت پروانه‌ها مشخص نمی‌کند.

نمودار 1- روند قیمت به هزینه و صدور پروانه مسکن

باید توجه داشت که نسبت قیمت مسکن به هزینه مستقیم ساخت، تمام هزینه‌ها و ریسک‌های یک پروژه را در بر نمی‌گیرد. هزینه زمین، عوارض و تأمین مالی، خواب سرمایه، چشم‌انداز فروش واحدها و مدت‌زمان بازگشت سرمایه، در کنار افزایش نرخ بهره بدون ریسک و بالا رفتن بازده مورد انتظار از سرمایه‌گذاری‌های جایگزین، بر صرفه اقتصادی ساخت‌وساز اثر می‌گذارند.

بنابراین، افزایش این نسبت لزوماً به معنای افزایش سودآوری نهایی پروژه نیست. افزون بر این، ساخت مسکن فرایندی زمان‌بر است و تصمیم به ساخت، صدور پروانه و تکمیل واحدها در مقاطع زمانی متفاوتی اتفاق می‌افتند؛ ازاین‌رو، ممکن است واکنش فعالیت ساختمانی به تغییرات اقتصادی با وقفه همراه باشد.

از این رو می‌توان نتیجه گرفت که از سال ۱۳۹۷ به بعد، هم ارتباط میان نسبت قیمت مسکن به هزینه ساخت و صدور پروانه‌های ساختمانی ضعیف‌تر شده و هم میانگین پروانه‌ها کاهش چشمگیری داشته است. این دو روند در کنار هم نشان می‌دهند که نسبت قیمت به هزینه ساخت به‌تنهایی برای توضیح تصمیم سازندگان کافی نیست و شرایط کلان اقتصادی، انتظارات تورمی، محدودیت‌های مالی و چشم‌انداز فروش نیز باید در تحلیل فعالیت ساختمانی در نظر گرفته شوند.