تولید مسکن زیر فشار زمین و هزینه ساخت

وقتی از هزینه ساخت مسکن صحبت می‌کنیم، معمولاً قیمت مصالح، دستمزد نیروی کار و هزینه اجرای ساختمان به ذهن می‌رسد؛ اما زمین هم یکی از مهم‌ترین اجزای هزینه تولید مسکن است؛ عاملی که در برخی مناطق، سهمی حتی بزرگ‌تر از هزینه ساخت دارد.

بررسی آمار بانک مرکزی از فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی در سال ۱۴۰۴ نشان می‌دهد ارزش زمین در پروژه‌های مسکونی تازه‌آغازشده استان تهران، حدود ۵۸.۴ درصد مجموع ارزش زمین و هزینه پیش‌بینی‌شده ساخت را تشکیل داده است. این سهم در کل مناطق شهری کشور ۴۵ درصد بوده است. پس از تهران، کردستان و اصفهان بیشترین سهم زمین را داشته‌اند؛ درحالی‌که این نسبت در فارس و خراسان رضوی پایین‌تر بوده است.

تفاوت تهران با متوسط کشور فقط در سهم زمین نیست. متوسط ارزش هر مترمربع زمین در پروژه‌های جدید تهران حدود ۱۵۳.۵ میلیون تومان برآورد شده؛ بیش از سه برابر میانگین ۴۶.۶ میلیون تومانی کشور. در مقابل، فاصله هزینه ساخت هر مترمربع در تهران و کل کشور بسیار کمتر است.

اما هم‌زمان با افزایش هزینه‌های زمین و ساخت، تولید مسکن نیز با افت قابل‌توجهی روبه‌رو شده است. در سال ۱۴۰۴، آغاز ساخت ساختمان‌های جدید در مناطق شهری ۳۸.۳ درصد کاهش یافته و به حدود ۸۵ هزار ساختمان رسیده است.

از سوی دیگر، بخش خصوصی حدود هزار و ۴۱۱ هزار میلیارد تومان در ساختمان‌های شهری سرمایه‌گذاری کرده، اما نزدیک به ۷۰ درصد این رقم به پروژه‌های نیمه‌تمام اختصاص داشته است. درحالی‌که سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های تازه‌آغازشده بیش از ۱۸ درصد کاهش یافته است.

این ارقام یک پرسش مهم را پیش می‌کشند: آیا افزایش سهم زمین و رشد هزینه‌های ساخت، به مانعی جدی برای شروع پروژه‌های جدید تبدیل شده‌اند؟ و در ادامه، سهم زمین از قیمت مسکن به کدام سمت حرکت خواهد کرد؟