چهارراه بازار مسکن | قیمت‌ها بالا می‌روند، خریداران برمی‌گردند؟

مسکن و شهرسازی، بهشاد بهرامی: برای بررسی چشم‌انداز بازار مسکن تهران تا پایان سال ۱۴۰۵، سه پرسش را با سه تحلیلگر اقتصاد مسکن، مطرح کردیم.

پرسش نخست این بود که در شرایط کم‌رمقی معاملات و افزایش قیمت‌های پیشنهادی هم‌زمان با رشد دلار، شکاف میان قیمت فروشندگان و قدرت خرید متقاضیان تا کجا ادامه پیدا می‌کند؟ آیا معاملات با قیمت‌های بالاتر انجام خواهند شد یا رکود عمیق‌تر می‌شود و فایل‌های فروش مدت بیشتری در بازار باقی می‌مانند؟

پرسش دوم به اثر عبور دلار از محدوده ۲۶۰ هزار تومان و رشد سایر بازار‌های دارایی مربوط بود. آیا قیمت مسکن با تاخیر از ارز و طلا پیروی می‌کند یا ضعف تقاضای مصرفی مانع انتقال کامل این افزایش قیمت‌ها خواهد شد؟

در پرسش سوم نیز از کارشناسان خواستیم توضیح دهند که افزایش قیمت مصالح و سایر نهاده‌های ساختمانی تا چه اندازه می‌تواند کف تازه‌ای برای قیمت مسکن ایجاد کند و سازندگان در صورت ادامه رکود چگونه با فاصله میان هزینه ساخت و توان خرید متقاضیان مواجه خواهند شد. در ادامه پاسخ هر سه تحلیلگر و پیش بینی آنها از روند بازار مسکن تا پایان سال جاری آمده است:

مهدی بهداد؛ افزایش قیمت مسکن در کنار تعمیق رکود

مهدی بهداد، تحلیلگر اقتصاد مسکن، معتقد است افزایش قیمت مصالح ساختمانی به رشد قیمت واحد‌های مسکونی منجر خواهد شد. به گفته او، سازنده نمی‌تواند واحد مسکونی را با قیمتی کمتر از بهای تمام‌شده، به‌علاوه حاشیه سود مورد انتظار خود، عرضه کند.

بهداد توضیح می‌دهد که افزایش هزینه ساخت می‌تواند کف‌های قیمتی جدیدی در بازار ایجاد کند. از نگاه او، این فشار هزینه‌ای الزاماً به افزایش معاملات منجر نمی‌شود؛ بلکه ممکن است رکود معاملاتی را نیز عمیق‌تر کند.

او می‌گوید رکودی که اکنون در بازار مسکن تجربه می‌شود، احتمالا در ماه‌های آینده شدت بیشتری خواهد گرفت. به اعتقاد بهداد، برای عبور از این وضعیت باید دید در سطح رشد اقتصادی و متغیر‌های کلان اقتصاد چه تحولاتی رخ می‌دهد.

بهداد همچنین افزایش نرخ دلار و تحولات بازار‌های موازی را در رفتار سرمایه‌گذاران مؤثر می‌داند. از نگاه او، بازار‌هایی مانند ارز، طلا و سهام ممکن است به دلیل بازدهی سریع‌تر یا نقدشوندگی بیشتر، بخشی از سرمایه‌ها را به خود جذب کنند.

این تحلیلگر اقتصاد مسکن به کاهش قدرت پس‌انداز خانوار‌ها نیز اشاره می‌کند. به گفته او، رشد دستمزد‌ها متناسب با تورم نبوده و برخی خانوار‌ها حتی برای تامین هزینه‌های ضروری زندگی به فروش دارایی‌هایی مانند سکه روی آورده‌اند.

بهداد احتمال می‌دهد بخشی از سرمایه‌هایی که به بازار مسکن وارد می‌شوند، به سمت واحد‌های کوچک‌متراژ، خرید خانه دوم یا املاک شمال کشور حرکت کنند. با این حال، او میان تقاضای سرمایه‌ای و تقاضای مصرفی تفاوت قائل است و افزایش قیمت را لزوما به معنای بازگشت رونق معاملات نمی‌داند.

سعید سعادتمند؛ قیمت پیشنهادی بالا می‌رود، اما معامله‌ای انجام نمی‌شود

سعید سعادتمند، تحلیلگر اقتصاد مسکن، با اشاره به رسیدن نرخ دلار به محدوده ۲۷۰ هزار تومان می‌گوید فروشندگان به‌طور طبیعی احساس می‌کنند باید قیمت ملک خود را افزایش دهند تا میان ارزش دارایی‌شان و نرخ دلار تعادل برقرار شود.

با این حال، او تاکید می‌کند ممکن است بازار نتواند قیمت مورد انتظار فروشندگان را بپذیرد و معامله‌ای در آن سطح انجام نشود.

سعادتمند معتقد است قیمت مسکن نمی‌تواند با همان سرعت افزایش نرخ دلار رشد کند. به گفته او، اگرچه ممکن است در بلندمدت میان رشد قیمت مسکن و سایر دارایی‌ها تعادل برقرار شود، اما این اتفاق می‌تواند سه، چهار یا حتی پنج سال زمان ببرد.

او می‌گوید برقراری چنین تعادلی در کوتاه‌مدت بعید است و نباید انتظار داشت افزایش قیمت ارز و طلا به همان نسبت و با همان سرعت به معاملات مسکن منتقل شود.

سعادتمند برای توضیح این مساله به فاصله رشد قیمت مسکن و ارز اشاره می‌کند. به گفته او، در بازه مورد نظر، قیمت مسکن حدود دو برابر و قیمت ارز حدود سه برابر شده است.

او سپس این پرسش را مطرح می‌کند که آیا قیمت مسکن می‌تواند برای جبران این فاصله، ۵۰ درصد دیگر افزایش پیدا کند؟

پاسخ سعادتمند منفی است. او بعید می‌داند بازار توان تحمل چنین افزایشی را داشته باشد و معتقد است ممکن است قیمت‌های اسمی و اعلامی فروشندگان رشد کنند، اما قیمت معاملات به همان نسبت افزایش پیدا نکند.

افزایش دو تا سه‌برابری برخی هزینه‌های ساخت

سعادتمند که خود نیز در بخش ساخت‌وساز فعالیت دارد، می‌گوید قیمت مصالح و هزینه‌های ساخت به‌شدت افزایش یافته است.

به گفته او، برخی دستمزد‌ها دوونیم تا سه برابر شده‌اند و قیمت بعضی مصالح و تجهیزات ساختمانی نیز بیش از سه برابر افزایش یافته است.

او توضیح می‌دهد که معمولا هنگام بررسی هزینه ساخت، توجه بیشتر به میلگرد و بتن معطوف می‌شود؛ در حالی که افزایش قیمت سایر اقلام ساختمانی نیز فشار قابل‌توجهی به سازندگان وارد کرده است.

سعادتمند می‌گوید قیمت میلگرد در دو تا سه ماه اخیر حدود ۵۰ تا ۷۰ درصد افزایش یافته است. همچنین اقلامی مانند شیرآلات، ایزوگام، آیفون و سیم در برخی موارد تا سه برابر گران شده‌اند.

به اعتقاد او، این افزایش هزینه‌ها سازندگان را تحت فشار قرار می‌دهد تا قیمت فروش واحد‌های خود را بالا ببرند.

سعادتمند توضیح می‌دهد که افزایش هزینه ساخت، کف قیمتی تازه‌ای برای فروشندگان ایجاد می‌کند. برای مثال، سازنده‌ای که هزینه ساخت هر مترمربع برای او به ۷۰ میلیون تومان رسیده است، ممکن است به این نتیجه برسد که نمی‌تواند واحد خود را کمتر از متری ۱۵۰ یا ۲۰۰ میلیون تومان بفروشد.

او معتقد است قیمت‌های پیشنهادی موجود در بازار تا حد زیادی تحت تأثیر محاسبات مربوط به هزینه ساخت و کف مورد انتظار سازندگان قرار دارند.

با این حال، تاکید می‌کند که افزایش هزینه ساخت به معنای توانایی بازار برای پذیرش هر سطحی از قیمت نیست. به گفته او، حتی اگر فشار هزینه‌ها کف قیمت را بالاتر ببرد، بعید است قیمت مسکن بتواند خود را با همان سرعت رشد دلار و طلا منطبق کند.

شکاف درآمد و قیمت مسکن

سعادتمند در توضیح محدودیت قدرت خرید متقاضیان، به ارقامی اشاره می‌کند که درباره میانگین قیمت مسکن و درآمد خانوار‌ها در تهران مطرح می‌شود.

او می‌گوید درباره میانگین قیمت هر مترمربع مسکن تهران از رقم حدود ۲۷۰ میلیون تومان صحبت می‌شود و برای درآمد ماهانه نیز ارقامی در محدوده ۵۰ تا ۷۰ میلیون تومان مطرح است. فاصله میان این دو رقم نشان می‌دهد که قیمت مسکن و قدرت خرید خانوار‌ها با یکدیگر همخوانی ندارند.

او توضیح می‌دهد حتی اگر خانواری بتواند ۲۰ تا ۳۰ درصد درآمد خود را پس‌انداز کند، با چنین سطحی از قیمت مسکن، دستیابی به مالکیت یک واحد مسکونی بسیار دشوار خواهد بود.

سعادتمند معتقد است تعادل میان قدرت خرید و قیمت مسکن به این زودی‌ها برقرار نمی‌شود. از نگاه او، فشار هزینه ساخت ممکن است قیمت‌های پیشنهادی را افزایش دهد، اما این افزایش لزوماً به رشد قیمت معاملات منجر نخواهد شد.

جواد زارعی؛ سازندگان به جای فروش، ملک را نگه می‌دارند

جواد زارعی، کارشناس اقتصاد مسکن، در پاسخ به این پرسش که سازندگان چگونه میان افزایش هزینه ساخت و کاهش قدرت خرید متقاضیان تعادل برقرار می‌کنند، می‌گوید برقراری این تعادل وظیفه سازنده نیست؛ بلکه بازار باید چنین نقشی را ایفا کند، بازاری که به اعتقاد او در شرایط فعلی از انجام آن ناتوان مانده است.

زارعی توضیح می‌دهد که سازنده تا زمانی به فروش واحد مسکونی تمایل دارد که بتواند از محل آن سود قابل پیش‌بینی به دست آورد. اگر فروش ملک صرفه اقتصادی نداشته باشد، نگهداری دارایی می‌تواند به گزینه ترجیحی او تبدیل شود.

به گفته او، برخی سازندگان در شرایط فعلی از آغاز پروژه‌های جدید خودداری می‌کنند و ترجیح می‌دهند واحد‌های تکمیل‌شده را نگه دارند؛ مگر آنکه بتوانند با فروش آنها، زمین یا مصالح مورد نیاز برای ساخت‌وساز بعدی را تأمین کنند.

زارعی معتقد است این رفتار به خواب سرمایه در واحد‌های نوساز منجر می‌شود. در نتیجه، ممکن است بخشی از عرضه بالقوه مسکن به بازار فروش وارد نشود و هم‌زمان، شروع پروژه‌های ساختمانی تازه نیز کاهش پیدا کند.

این کارشناس به پدیده دیگری در بازار اشاره می‌کند: انجام معاملات املاک گران‌قیمت در مناطق بالای تهران میان صاحبان سرمایه‌های بزرگ. به گفته او، اخیراً برخی از این املاک با قیمت‌های بالا معامله شده‌اند، در حالی که بازار مصرفی همچنان با محدودیت جدی تقاضا مواجه است.

چهار سناریو برای بازار مسکن تا پایان سال

زارعی برای ماه‌های باقی‌مانده سال چهار وضعیت احتمالی را مطرح می‌کند.

در سناریوی نخست، اگر نرخ دلار تا پایان سال به روند صعودی خود ادامه دهد، او انتظار دارد قیمت مسکن نیز افزایش یابد، اما معاملات ضعیف‌تر شود و رکود ادامه پیدا کند. در این وضعیت، افزایش ارزش دارایی‌ها لزوماً به معنای حضور خریداران بیشتر در بازار نخواهد بود.

سناریوی دوم، نوسان دلار در محدوده فعلی با دامنه‌ای حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد است. زارعی معتقد است در چنین شرایطی، احتمال انتقال بخشی از سرمایه‌ها به بازار مسکن وجود دارد و معاملات می‌تواند رشد کم‌رمقی را تجربه کند.

در سناریوی سوم، اگر بازار‌های موازی مانند طلا و بورس همچنان برای سرمایه‌گذاران جذاب باشند، نقدینگی در همان بازار‌ها باقی خواهد ماند. به اعتقاد زارعی، در این وضعیت معاملات مسکن رونق چندانی پیدا نمی‌کند و رشد قیمت آن ممکن است از نرخ تورم کمتر باشد.

سناریوی چهارم به رکود بازار سهام و تغییر مسیر سرمایه‌ها مربوط است. زارعی می‌گوید اگر بخشی از سرمایه‌گذاران از بورس و دیگر بازار‌های دارایی خارج شوند، احتمال حرکت نقدینگی به سمت مسکن افزایش می‌یابد.

با این حال، او انتظار ندارد همه این سرمایه‌ها به خرید یک واحد کامل مسکونی منجر شود. از نگاه زارعی، سرمایه‌گذاران خردی که منابع کافی برای خرید آپارتمان ندارند، ممکن است به واحد‌های کوچک‌متراژ یا شیوه‌هایی مانند خرید متری و توکنی مسکن گرایش پیدا کنند.

زارعی همچنین احتمال می‌دهد بخشی از ساخت‌وساز‌های آینده، به‌ویژه در مناطق جنوبی تهران، به سمت واحد‌های کوچک‌تر حرکت کند تا با توان مالی خریداران سازگارتر باشد.