تاثیر هزینه‌های بالای انرژی در بازار مسکن چه خواهد بود؟

اکوایران: ساختمان در تمام سال‌های بهره‌برداری برای گرم‌شدن، خنک‌شدن و استفاده از تجهیزات مختلف انرژی مصرف می‌کند. به همین دلیل، دو آپارتمان با متراژ و امکانات مشابه ممکن است به دلیل کیفیت عایق‌کاری، نوع پنجره‌ها و سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی، هزینه متفاوتی به ساکنان تحمیل کنند.

آژانس بین‌المللی انرژی (IEA) در گزارش ویژه اخیر خود مسیری را برای بهبود دست‌کم ۲۵ درصدی شدت مصرف انرژی ساختمان‌ها تا سال ۲۰۳۵ بررسی کرده است. تحقق این هدف به مجموعه‌ای از اقدامات شامل اجرای استانداردهای ساخت‌وساز، عایق‌کاری ساختمان‌ها، بهسازی بناهای قدیمی، ارتقای تجهیزات و افزایش سرمایه‌گذاری وابسته است. برای بازار مسکن، اهمیت یافته‌های این گزارش در آن است که کیفیت اقتصادی در یک ساختمان به میزان انرژی موردنیاز برای سکونت و هزینه نگهداری و بهره‌برداری ازآن وابستگی زیادی دارد.

ساختمان‌ها ۳۰ درصد انرژی جهان را مصرف می‌کنند

بر اساس آمار آژانس بین‌المللی انرژی، مصرف انرژی ساختمان‌های جهان در سال ۲۰۲۵ به حدود ۱۳۱ اگزاژول رسیده که معادل نزدیک به ۳۰ درصد کل مصرف نهایی انرژی است. همچنین حدود ۳۹ درصد انرژی مصرفی ساختمان‌ها از برق و ۳۵ درصد از سوخت‌های فسیلی، عمدتاً گاز طبیعی، تأمین می‌شود.

ساختمان‌های خدماتی با وجود سهم کمتر از زیربنای جهان، شدت مصرف انرژی بیشتری دارند. حدود ۸۰ درصد زیربنای ساختمان‌های جهان مسکونی است، اما سهم خانه‌ها از مصرف انرژی این بخش حدود دوسوم برآورد می‌شود. یک‌سوم باقی‌مانده مربوط به ساختمان‌های خدماتی، از جمله مراکز اداری، تجاری و سایر فضاهای خدماتی است.

با وجود گسترش تجهیزات کم‌مصرف، سرعت بهبود بهره‌وری انرژی ساختمان‌ها در سال‌های اخیر کاهش یافته است. در فاصله سال‌های ۲۰۱۰ تا ۲۰۱۹، شدت مصرف انرژی ساختمان‌ها سالانه نزدیک به دو درصد بهبود پیدا می‌کرد، اما این نرخ در دهه جاری به حدود یک درصد رسیده است.بر اساس گزارش آژانس، اگر سیاست‌های فعلی کشورها ادامه پیدا کند، شدت مصرف انرژی ساختمان‌ها تا سال ۲۰۳۵ تنها هفت درصد نسبت به سال ۲۰۲۵ کاهش خواهد یافت. در مقابل، با تقویت استانداردها و سرمایه‌گذاری در فناوری‌های پربازده، امکان کاهش ۲۶ درصدی این شاخص وجود دارد.

۱۰۲ کشور مقررات انرژی ساختمان دارند؛ اما اجرای استانداردها فراگیر نیست

یکی از مهم‌ترین یافته‌های گزارش به وضعیت مقررات انرژی ساختمان‌ها در کشورهای مختلف مربوط می‌شود. مطابق آمار سال ۲۰۲۶، تعداد کشورهایی که مقررات الزامی برای کنترل مصرف انرژی ساختمان‌ها دارند، به ۱۰۲ کشور رسیده است. این در حالی است که در سال ۲۰۰۰ تنها ۲۵ کشور چنین مقرراتی داشتند. علاوه بر تدوین ضوابط، نظارت بر طراحی، صدور مجوز، اجرای ساختمان و کنترل نهایی نیز اهمیت دارد.چراکه داشتن مقررات به معنای اجرای کامل آنها نیست. بر اساس گزارش، کشورهایی که این استانداردها را دارند حدود ۹۰ درصد ساخت‌وساز جدید جهان را پوشش می‌دهند، اما تنها حدود ۶۰ درصد زیربنای جدید در عمل مطابق یک مقررات انرژی ساختمانی ساخته می‌شود.

برچسب انرژی به خریدار یا مستأجر کمک می‌کند از عملکرد انرژی ساختمان اطلاع پیدا کند. این برچسب بر اساس مشخصات فنی بنا و مصرف محاسبه‌شده انرژی یا بر مبنای مصرف واقعی در دوره بهره‌برداری صادر شود. در نتیجه، خریداران می‌توانند علاوه بر متراژ، سن ساختمان و امکانات، هزینه احتمالی تأمین گرمایش و سرمایش را نیز در انتخاب ملک در نظر بگیرند.

رعایت استانداردها چقدر نیاز گرمایش و سرمایش ساختمان را کاهش می‌دهد؟

آژانس بین‌المللی انرژی در بخش دیگری از گزارش، میزان نیاز گرمایش و سرمایش ساختمان‌ها را بر اساس سه سطح استاندارد مقایسه کرده است: ساختمان‌های فاقد انطباق با مقررات انرژی، ساختمان‌های منطبق با مقررات و ساختمان‌های آماده کربن صفر.ساختمان آماده کربن صفر یا ZCRB به ساختمانی گفته می‌شود که پوسته حرارتی بسیار پربازدهی دارد و با استفاده از عایق مناسب، پنجره‌های کارآمد، جهت‌گیری بهینه و طراحی غیرفعال، نیاز به گرمایش و سرمایش را تا حد امکان کاهش می‌دهد. این اصطلاح الزاماً به معنای صفر بودن انتشار کربن ساختمان در شرایط فعلی نیست.

نتایج مقایسه قابل‌توجه است.در بازارهای عمده گرمایش، متوسط نیاز سالانه گرمایش ساختمان‌های فاقد انطباق با استاندارد حدود ۱۴۰ کیلووات‌ساعت به ازای هر مترمربع است. این میزان در ساختمان‌های منطبق با مقررات به حدود ۵۰ و در ساختمان‌های آماده کربن صفر به نزدیک ۲۸ کیلووات‌ساعت کاهش پیدا می‌کند. یعنی متوسط نیاز گرمایشی ساختمان‌های آماده کربن صفر در این مقایسه حدود ۸۰ درصد کمتر از ساختمان‌های فاقد انطباق با استاندارد است. متوسط نیاز سالانه سرمایش در ساختمان‌های فاقد انطباق حدود ۲۱۰ کیلووات‌ساعت بر مترمربع است، اما این رقم در ساختمان‌های منطبق با مقررات به حدود ۱۱۰ و در ساختمان‌های آماده کربن صفر به نزدیک ۴۵ کیلووات‌ساعت می‌رسد.

بخش عمده ساختمان‌های سال ۲۰۳۵ همین امروز ساخته شده‌اند

این گزارش اذعان دارد بخش عمده موجودی ساختمان‌های آینده از هم‌اکنون ساخته شده است. ساختمان‌ها معمولاً ۶۰ تا ۱۰۰ سال عمر می‌کنند و به همین دلیل، نزدیک به ۷۰ درصد زیربنایی که در سال ۲۰۳۵ وجود خواهد داشت، در حال حاضر ساخته شده است. که این نسبت برای ساختمان های اروپایی حدود ۸۶ درصد و در آمریکای شمالی ۸۳ درصد است. در چین ۷۸ درصد، هند حدود ۷۰ درصد و در خاورمیانه و آفریقا نزدیک به ۶۷ درصد برآورد می‌شود. بنابراین کشورهای توسعه‌یافته، به‌ویژه در اروپا و آمریکای شمالی، برای کاهش مصرف انرژی بیش از هر چیز به اصلاح ساختمان‌های قدیمی وابسته‌اند. اما در اقتصادهایی که ساخت‌وساز جدید سهم بالاتری دارد، اجرای استانداردهای انرژی از ابتدای احداث ساختمان اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.

بنابراین، ساختمانی که امروز با عایق نامناسب و تجهیزات پرمصرف ساخته می‌شود، ممکن است برای چند دهه هزینه انرژی بیشتری به ساکنان تحمیل کند یا در آینده نیازمند سرمایه‌گذاری مجدد برای اصلاح تأسیسات و پوسته ساختمان باشد.

سرعت بهسازی انرژی ساختمان‌های قدیمی باید دو برابر شود

آژانس بین‌المللی انرژی تأکید می‌کند که برای رسیدن به اهداف بهره‌وری انرژی، علاوه بر استانداردسازی ساختمان‌های جدید، سرعت بهسازی ساختمان‌های موجود نیز باید افزایش پیدا کند.

طبق نمودار گزارش، در دوره ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۵، سالانه حدود نیم درصد از زیربنای ساختمان‌های موجود جهان بهسازی انرژی شده است. در مسیر پیشنهادی آژانس، این نسبت باید در دوره ۲۰۲۵ تا ۲۰۳۰ به حدود ۰٫۸ درصد و در دوره ۲۰۳۰ تا ۲۰۳۵ به حدود ۱٫۱ درصد در سال افزایش پیدا کند. نمودار نشان می‌دهد در مسیر پیشنهادی تا سال ۲۰۳۵، علاوه بر افزایش نرخ سالانه بهسازی، سهم پروژه‌های عمیق‌تر نیز رشد می‌کند. این موضوع از آن‌جهت ازنظر اقتصادی اهمیت دارد که تعمیرات محدود فقط بخشی از اتلاف انرژی را کاهش دهد، اما در بسیاری از ساختمان‌های قدیمی، صرفه‌جویی بیشتر مستلزم اصلاح هم‌زمان دیوارها، پنجره‌ها، سقف و تأسیسات است.

تفاوت هزینه گرمایش خانه‌های عایق‌کاری‌شده و فاقد عایق

یکی از ملموس‌ترین یافته‌های گزارش به مقایسه هزینه سالانه گرمایش در سه کشور بریتانیا، فرانسه و سوئد مربوط می‌شود.آژانس در این بررسی دو نوع ساختمان را مقایسه کرده است: ساختمان فاقد عایق حرارتی و ساختمان دارای عایق مناسب. سپس هزینه گرمایش هرکدام را با دو سیستم دیگ گازی و پمپ حرارتی زمین‌گرمایی محاسبه کرده است.

نتایج نشان می‌دهد عایق‌کاری ساختمان در هر سه کشور هزینه گرمایش را به میزان قابل‌توجهی کاهش می‌دهد. برای مثال، در بریتانیا هزینه سالانه انرژی گرمایش یک خانه فاقد عایق با دیگ گازی حدود ۱۸۰۰ دلار است، اما در خانه عایق‌کاری‌شده به حدود ۵۰۰ دلار کاهش پیدا می‌کند.

در فرانسه، هزینه سالانه گرمایش گازی خانه فاقد عایق حدود ۲۶۵۰ دلار برآورد شده، درحالی‌که این رقم برای خانه دارای عایق مناسب حدود ۵۰۰ دلار است. بیشترین اختلاف هزینه در نمودار مربوط به سوئد دیدهمی‌شود که هزینه گرمایش گازی خانه فاقد عایق حدود ۴۲۰۰ دلار و خانه عایق‌کاری‌شده حدود هزار دلار در سال است.

بااین‌حال، در بخش دیگری از نمودار می‌بینیم استفاده از پمپ حرارتی در تمام کشورها ارزان‌تر از دیگ گازی نیست. پمپ حرارتی دستگاهی است که با استفاده از برق، گرمای محیط را به داخل ساختمان منتقل می‌کند و معمولاً سه تا پنج برابر دیگ‌های فسیلی بازده انرژی دارد. در فرانسه و سوئد، هزینه مصرف انرژی پمپ حرارتی کمتر از دیگ گازی است. اما در بریتانیا، با شرایط قیمتی بررسی‌شده، هزینه انرژی پمپ حرارتی اندکی بیشتر از دیگ گازی است. این تفاوت به نسبت قیمت برق و گاز مربوط می‌شود.

بازده کولرهای گازی در خاورمیانه کمتر از مناطق پیشرو است افزایش نیاز به سرمایش یکی دیگر از چالش‌های بخش ساختمان در جهان است. بر اساس گزارش، تقاضای جهانی برق برای سرمایش ساختمان‌ها از سال ۲۰۱۵ حدود ۵۰ درصد افزایش یافته و اکنون از کل برق مصرفی اتحادیه اروپا بیشتر است. افزایش درآمد خانوارها، گسترش مالکیت کولرهای گازی، رشد شهرنشینی و افزایش دمای تابستان از دلایل اصلی این روند محسوب می‌شوند.

باوجود اینکه، متوسط بازده کولرهای جدید طی دهه گذشته حدود ۲۰ درصد بهبود پیدا کرده است؛ تفاوت قابل‌توجهی میان بازده تجهیزات فروخته‌شده در مناطق مختلف جهان وجود دارد. مطابق نمودار آژانس، میانگین شاخص بازده انرژی کولرهای فروخته‌شده در ژاپن از حدود ۷ در سال ۲۰۱۵ به ۷٫۵ در سال ۲۰۲۵ افزایش یافته است. در جنوب اروپا نیز این شاخص از حدود ۶٫۲ به ۷٫۳ رسیده است.

شاخص بازده در این نمودار نشان می‌دهد دستگاه به ازای هر واحد انرژی برق، چه میزان انرژی سرمایشی تأمین می‌کند. هرچه مقدار آن بالاتر باشد، بازده دستگاه بیشتر است.بر این اساس، بازده ثبت‌شده کولرهای فروخته‌شده در ژاپن بیش از دو برابر خاورمیانه است. البته گزارش تأکید می‌کند که این شاخص‌ها عملکرد تجهیزات در شرایط اقلیمی محلی را نشان می‌دهند و تفاوت میان مناطق فقط ناشی از کیفیت دستگاه نیست.

در حال حاضر ۱۱۸ کشور جهان استانداردهای حداقل عملکرد انرژی برای کولرهای گازی دارند که بیش از ۹۰ درصد تقاضای جهانی سرمایش را پوشش می‌دهد. اما میزان سخت‌گیری استانداردها متفاوت است و در برخی کشورها فروش تجهیزاتی مجاز است که بازده آنها کمتر از نصف سطح الزامی در بازارهای پیشروست. آژانس همچنین نشان می‌دهد صرفه‌جویی در هزینه برق می‌تواند قیمت خرید بالاتر را جبران کند.

سرمایه‌گذاری در بهره‌وری انرژی ساختمان‌ها باید بیش از سه برابر شود

اجرای استانداردهای سخت‌گیرانه‌تر و گسترش بهسازی ساختمان‌های موجود به سرمایه‌گذاری گسترده نیاز دارد.طبق گزارش آژانس بین‌المللی انرژی، سرمایه‌گذاری جهانی در بهره‌وری انرژی ساختمان‌ها، برقی‌سازی و بهبود تجهیزات مصرف‌کننده انرژی در سال ۲۰۲۵ از ۳۷۰ میلیارد دلار فراتر رفته است.

برای دستیابی به مسیر پیشنهادی کاهش شدت مصرف انرژی، سرمایه‌گذاری سالانه باید تا سال ۲۰۳۵ به نزدیک ۱٫۲ تریلیون دلار برسد؛ یعنی بیش از سه برابر شود. نمودار سرمایه‌گذاری آژانس نشان می‌دهد نیاز به افزایش منابع مالی در اقتصادهای پیشرفته و کشورهای نوظهور و درحال‌توسعه یکسان نیست. در اقتصادهای پیشرفته، میانگین سرمایه‌گذاری سالانه از حدود ۲۵۰ میلیارد دلار در دوره ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۵ باید به نزدیک ۴۸۵ میلیارد دلار در دوره ۲۰۲۶ تا ۲۰۳۵ برسد. در مقابل، در اقتصادهای نوظهور و درحال‌توسعه این رقم از حدود ۱۲۰ میلیارد دلار به بیش از ۴۰۰ میلیارد دلار افزایش خواهد یافت؛ به این معنا که سرمایه‌گذاری سالانه در این کشورها باید بیش از سه برابر شود. بخش عمده این منابع به بهبود بهره‌وری انرژی ساختمان‌ها اختصاص خواهد یافت. علاوه بر آن، سرمایه‌گذاری در برقی‌سازی گرمایش، ارتقای تجهیزات و توسعه روش‌های پاک پخت‌وپز نیز افزایش پیدا می‌کند.

این نمودار نشان می‌دهد کشورهای نوظهور و درحال‌توسعه با وجود سرمایه‌گذاری کمتر در دوره گذشته، به افزایش بسیار سریع‌تری در منابع مالی نیاز دارند. علت این موضوع آن است که بخش عمده رشد ساخت‌وساز جدید، افزایش زیربنا و گسترش تجهیزات مصرف‌کننده انرژی تا سال ۲۰۳۵ در همین اقتصادها اتفاق خواهد افتاد. بنابراین این کشورها باید هم‌زمان دو مسئله را مدیریت کنند؛ افزایش تقاضای انرژی ناشی از توسعه ساختمان‌ها و ضرورت ارتقای استانداردهای انرژی برای جلوگیری از رشد بیش‌ازحد مصرف در آینده.

در عین حال، مسئله تأمین مالی برای مالکان ساختمان‌های موجود نیز اهمیت زیادی دارد. هزینه اولیه عایق‌کاری، تعویض پنجره‌ها و اصلاح سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی ممکن است برای بسیاری از خانوارها سنگین باشد؛ حتی اگر این اقدامات در بلندمدت هزینه انرژی را کاهش دهند. به همین دلیل، گزارش آژانس استفاده از ابزارهایی مانند وام‌های کم‌بهره، یارانه‌های هدفمند، قراردادهای مبتنی بر عملکرد انرژی و مشارکت سرمایه عمومی و خصوصی را برای توسعه بهسازی ساختمان‌ها پیشنهاد می‌کند.

آژانس بین‌المللی انرژی در تلاش است تا نشان دهد، تحول در مصرف انرژی ساختمان‌ها فقط به توسعه فناوری‌های جدید وابسته نیست. کیفیت طراحی و اجرای ساختمان، میزان رعایت استانداردها، وضعیت بناهای قدیمی، قیمت حامل‌های انرژی و امکان تأمین مالی نوسازی، همگی در این تحول نقش دارند.از یک طرف، در بسیاری از اقتصادهای نوظهور و درحال‌توسعه، ساخت‌وساز جدید و افزایش مالکیت تجهیزات سرمایشی و خانگی به رشد تقاضای انرژی منجر خواهد شد. از طرف دیگر، در اقتصادهای پیشرفته، بخش بزرگی از ساختمان‌های سال ۲۰۳۵ هم‌اکنون ساخته شده‌اند و کاهش مصرف انرژی آنها بدون گسترش برنامه‌های بهسازی امکان‌پذیر نخواهد بود.