بحران خانه‌دار شدن روی میز شهرهای جهان | چه نسخه‌ای برای مسکن دارند؟

مسکن و شهرسازی: مسکن در بسیاری از شهر‌های جهان به مساله‌ای فراتر از ساخت‌وساز تبدیل شده است. افزایش هزینه خرید و اجاره خانه، محدودیت زمین قابل ساخت و دشواری تأمین مالی، دولت‌ها و مدیران شهری را با این پرسش روبه‌رو کرده که چگونه می‌توان مسکن بیشتری تولید کرد، بدون آنکه خانه‌دار شدن همچنان از توان بخش بزرگی از مردم خارج بماند.

این پرسش از فردا، سه‌شنبه ۳ نوامبر ۲۰۲۶ (۱۲ آبان ۱۴۰۵)، در بارسلونا موضوع بحث سیاست‌گذاران، مدیران شهری، کارشناسان و فعالان صنعت ساختمان خواهد بود. نخستین اجلاس جهانی مسکن با عنوان «HOWS Barcelona» از ۳ تا ۵ نوامبر (۱۲ تا ۱۴ آبان) هم‌زمان با کنگره جهانی شهر هوشمند برگزار می‌شود.

بر اساس اعلام نهاد مسکن بارسلونا، بیش از ۱۰۰ سخنران در حدود ۲۰ نشست تخصصی شرکت خواهند کرد. برنامه اجلاس از سیاست زمین و برنامه‌ریزی شهری تا مسکن عمومی، تنظیم‌گری بازار، شیوه‌های جدید ساخت و بازسازی ساختمان‌های موجود را در بر می‌گیرد.

خانه بیشتر، اما برای چه کسانی؟

یکی از پرسش‌های اصلی اجلاس این است که افزایش تولید مسکن چگونه می‌تواند به دسترسی واقعی خانوار‌ها به خانه منجر شود.

این تفاوت اهمیت زیادی دارد. ممکن است شهری با ساخت واحد‌های جدید، موجودی مسکن خود را افزایش دهد، اما خانه‌های تازه با درآمد گروه‌هایی که بیشترین نیاز را دارند تناسب نداشته باشند. در چنین شرایطی، آمار ساخت‌وساز رشد می‌کند، بی‌آنکه الزاماً فشار هزینه مسکن بر خانوار‌ها کاهش یابد.

به همین دلیل، یکی از محور‌های اعلام‌شده اجلاس بارسلونا، بررسی مدل‌های مسکن عمومی و استطاعت‌پذیر است؛ از روش‌های تأمین مالی گرفته تا نقش نهاد‌های دولتی، شهرداری‌ها و بخش خصوصی.

موضوع فقط تأمین پول برای ساخت خانه نیست. سیاست‌گذاران باید درباره قیمت تمام‌شده، محل احداث، دسترسی به حمل‌ونقل و خدمات شهری و هزینه‌ای که در نهایت بر دوش ساکنان قرار می‌گیرد نیز تصمیم بگیرند.

اجاره، گردشگری و سوداگری؛ سه مساله بازار مسکن

یکی از نشست‌های برنامه‌ریزی‌شده برای روز نخست اجلاس، به رابطه اجاره، گردشگری و سوداگری اختصاص دارد.

عنوان این نشست «اجاره، گردشگری و سوداگری؛ شهر‌ها چگونه با اختلال‌های بازار مقابله می‌کنند؟» است؛ موضوعی که نشان می‌دهد بحث مسکن در بارسلونا تنها به افزایش تعداد واحد‌های ساختمانی محدود نخواهد بود.

در شهر‌هایی که تقاضای گردشگری یا سرمایه‌گذاری بر بازار مسکن اثر می‌گذارد، مدیران شهری با انتخاب‌های دشواری روبه‌رو هستند. آنها باید میان حقوق مالکان، فعالیت اقتصادی و دسترسی ساکنان به اجاره بلندمدت تعادل برقرار کنند.

اینکه کدام مقررات در کنترل فشار اجاره مؤثر بوده و کدام مداخلات پیامد‌های ناخواسته داشته‌اند، از پرسش‌هایی است که می‌توان در پیگیری نشست‌های اجلاس به دنبال پاسخ آنها بود.

زمین شهری؛ گرهی پیش از آغاز ساخت

سیاست زمین و برنامه‌ریزی شهری نیز یکی از محور‌های اصلی اجلاس است.

ساخت مسکن در مقیاس گسترده فقط به سرمایه و مصالح نیاز ندارد. زمین باید امکان قانونی ساخت داشته باشد، به شبکه آب و برق و حمل‌ونقل متصل باشد و در محدوده‌ای قرار بگیرد که زندگی و اشتغال در آن امکان‌پذیر باشد.

به همین دلیل، عرضه زمین خام به‌تنهایی نمی‌تواند تضمین‌کننده دسترسی خانوار‌ها به مسکن مناسب باشد.

برگزارکنندگان اجلاس اعلام کرده‌اند که تجربه شهر‌های مختلف در استفاده از ابزار‌های برنامه‌ریزی، سیاست زمین و بازآفرینی شهری بررسی خواهد شد. در کنار ساخت واحد‌های جدید، نوسازی ساختمان‌های موجود و استفاده دوباره از فضا‌های شهری نیز در دستور کار قرار دارد.

دولت بسازد یا زمینه ساخت را فراهم کند؟

یکی دیگر از بحث‌های مهم اجلاس، تقسیم مسئولیت میان دولت، شهرداری، سرمایه‌گذاران و سازندگان است.

برنامه رسمی بارسلونا از بررسی مدل‌های مختلف تأمین مالی و حکمرانی مسکن خبر می‌دهد. این موضوع برای سیاست‌گذاری مسکن اهمیت دارد؛ زیرا تأمین مسکن گروه‌های کم‌درآمد لزوماً با همان سازوکاری انجام نمی‌شود که بازار برای خانوار‌های دارای قدرت خرید به کار می‌گیرد.

بخش خصوصی می‌تواند در تولید و نوسازی مسکن نقش داشته باشد، اما تأمین مسکن استطاعت‌پذیر ممکن است به حمایت عمومی، زمین مناسب، مشوق‌های هدفمند یا شیوه‌های متفاوت تأمین مالی نیاز داشته باشد.

در مقابل، مداخله مستقیم دولت نیز بدون منابع پایدار، برنامه اجرایی روشن و امکان تحویل واحد‌ها می‌تواند تعهدات بلندمدتی ایجاد کند.

این دوگانه، یکی از پرسش‌های آشنای سیاست مسکن ایران نیز هست: آیا راه‌حل، افزایش وعده‌های ساخت دولتی است یا اصلاح شرایطی که تولید مسکن متناسب با درآمد خانوار‌ها را دشوار کرده است؟