اگر جنگ دوباره آغاز شود چه بر سر بازار مسکن می آید؟

مسکن و شهرسازی _ بهشاد بهرامی: اگر بار دیگر درگیری نظامی گسترده‌ای آغاز شود، قیمت خانه در تهران چه خواهد شد؟ ممکن است انتظار برخی خریداران، کاهش قیمت مسکن باشد و برخی فروشندگان نیز نگران افزایش هزینه ساخت و جایگزینی خانه خود باشند. اما تجربه دو جنگ اخیر ایران نشان می‌دهد که پیش از روشن شدن مسیر قیمت‌ها، اتفاق دیگری می‌تواند بازار را تحت تاثیر قرار دهد: خریداران عقب می‌نشینند، فروشندگان از عرضه ملک منصرف می‌شوند و معاملات کاهش می‌یابد.

این پرسش در روز‌هایی مطرح می‌شود که احتمال از سرگیری حملات نظامی بار دیگر به یکی از نگرانی‌های سیاسی و اقتصادی تبدیل شده است. رویترز در ۲۰ اکتبر (۲۸ مهر) از بن‌بست مذاکرات ایران و آمریکا و نگرانی مقام‌های ایرانی درباره حملات مجدد گزارش داد. دو روز بعد نیز این خبرگزاری نوشت که قیمت نفت در واکنش به نگرانی از تشدید دوباره درگیری‌های منطقه‌ای، در محدوده بالاترین سطح پنج ماه اخیر قرار گرفته است.

با این حال، واکنش بازار مسکن لزوما شبیه نفت، ارز یا طلا نیست. خرید خانه تصمیمی پرهزینه است و فروش آن نیز معمولا زمان می‌برد. وقتی آینده نامعلوم می‌شود، ممکن است خریدار برای روشن شدن شرایط صبر کند و فروشنده نیز نخواهد ملکی را بفروشد که نمی‌داند چند ماه بعد با چه هزینه‌ای می‌تواند جایگزین آن کند.

پژوهشی که ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶ (۲۹ مهر ۱۴۰۵) در نشریه علمی Applied Economics منتشر شده، برای بررسی این وضعیت سراغ تجربه دو جنگ اخیر ایران رفته است. حسن قلی‌پور، کوان اوک لی، کامل طعوم و محمدرضا فرزانگان در این مطالعه، تغییرات بازار مسکن تهران را در جنگ ۱۲روزه سال ۲۰۲۵ و جنگ ۴۰روزه سال ۲۰۲۶ بررسی کرده‌اند.

نتیجه اصلی آنها این است که در هر دو دوره، فعالیت معاملاتی سریع‌تر و شدیدتر از قیمت‌های پیشنهادی کاهش یافته است. به بیان ساده، بازار پیش از آنکه افت قابل‌توجه قیمت‌ها در آن تثبیت شود، بخش بزرگی از خریداران و فروشندگان فعال خود را از دست داده است.

وقتی آگهی‌های مسکن ۹۴ درصد کاهش یافت

در جریان جنگ ۱۲روزه، معاملات مسکن تهران تقریبا متوقف شد. البته بازار پیش از جنگ نیز در رکود قرار داشت و تعداد معاملات در بهار ۲۰۲۵ حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد کمتر از سال قبل گزارش شده بود. اما جنگ و اختلال در فرآیند‌های ثبت معاملات، وضعیت را دشوارتر کرد.

در تابستان پس از آن جنگ، فعالیت معاملاتی به حدود یک‌سوم مدت مشابه سال قبل رسید.

پژوهشگران در بررسی جنگ ۴۰روزه با نشانه آشکارتری روبه‌رو شدند. براساس گزارش‌های گردآوری‌شده در مقاله، تعداد آگهی‌های روزانه اینترنتی مسکن که در شرایط عادی بیش از ۸ هزار مورد بود، پس از آغاز جنگ به حدود ۵۰۰ مورد کاهش یافت؛ افتی نزدیک به ۹۴ درصد.

این رقم به معنای کاهش ۹۴ درصدی معاملات قطعی نیست. آگهی‌های اینترنتی تنها بخشی از فعالیت بازار را نشان می‌دهند و اختلال اینترنت یا فعالیت پلتفرم‌ها نیز ممکن است بر تعداد آنها اثر گذاشته باشد. با این حال، کاهش شدید آگهی‌ها در کنار گزارش‌های مربوط به تعطیلی بنگاه‌ها و توقف تماس متقاضیان، از اختلال گسترده در فعالیت بازار حکایت دارد.

در چنین شرایطی حتی توافق خریدار و فروشنده نیز لزوما به معامله منجر نمی‌شود. اختلال در خدمات بانکی، مالیاتی و ثبت اسناد می‌تواند انتقال مالکیت و تسویه پول را به تعویق بیندازد.

قیمت‌ها پایین آمدند؛ چرا دوباره برگشتند؟

در جنگ نخست، متوسط قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های میان‌متراژ تهران از حدود ۱۰۲ میلیون تومان در هر مترمربع، به ۹۳ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان در روز‌های پس از آتش‌بس کاهش یافت. اما تقریباً ده روز بعد به حدود ۹۸ میلیون تومان بازگشت.

در جنگ دوم نیز قیمت پیشنهادی گزارش‌شده از حدود ۱۴۸ میلیون تومان پیش از آغاز درگیری، به ۱۱۵ میلیون تومان در روز بیستم جنگ رسید؛ کاهشی نزدیک به ۲۲ درصد. با این حال، در روز‌های پس از آتش‌بس، دوباره ارقامی بین ۱۳۵ تا ۱۴۵ میلیون تومان گزارش شد.

در نگاه اول، این تغییرات ممکن است نشانه افت قیمت مسکن در دوره جنگ و بازیابی سریع بازار پس از آن باشد. نویسندگان پژوهش، اما با چنین برداشتی موافق نیستند.

دلیل اصلی آن است که این ارقام، قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان هستند؛ نه لزوما قیمت‌هایی که معاملات واقعی با آنها انجام شده‌اند. علاوه بر این، وقتی بخشی از فروشندگان آگهی‌های خود را حذف می‌کنند، ترکیب خانه‌های باقی‌مانده در بازار تغییر می‌کند. در نتیجه، متوسط قیمت آگهی‌ها ممکن است افزایش یابد، حتی اگر خریداران بیشتری وارد بازار نشده باشند.

عامل دیگر، هزینه جایگزینی ملک است. فروشنده‌ای که انتظار افزایش قیمت مصالح، زمین یا ارز را دارد، ممکن است ترجیح دهد فروش خانه را به تعویق بیندازد. حتی در صورت نیاز به فروش، ممکن است حاضر نباشد قیمت پیشنهادی را به میزان کاهش تقاضا پایین بیاورد.

به همین دلیل، پژوهش تاکید می‌کند که بازگشت قیمت‌های پیشنهادی در دوره پس از جنگ، به‌تنهایی نشانه بازگشت تقاضا یا بهبود وضعیت بازار نیست.

سه سناریوی احتمالی بازار مسکن

پژوهش منتشرشده، پیش‌بینی مستقیمی درباره وقوع جنگ جدید یا میزان تغییر قیمت خانه در ماه‌های آینده ارائه نمی‌کند. داده‌های آن نیز عمدتا مربوط به دوره وقوع دو جنگ گذشته است، نه تمام دوره‌های انتظار و نگرانی پیش از آغاز درگیری.

با این محدودیت، یافته‌های مقاله امکان بررسی چند سناریو احتمالی را فراهم می‌کند.

سناریوی نخست؛ اگر نااطمینانی سیاسی ادامه پیدا کند، اما درگیری نظامی گسترده‌ای آغاز نشود، ممکن است بخشی از متقاضیان خرید تصمیم خود را عقب بیندازند. فروشندگان نیز، به‌ویژه در شرایط تورمی، ممکن است در برابر کاهش قیمت مقاومت کنند. حاصل چنین وضعیتی می‌تواند کاهش معاملات بدون افت متناسب قیمت‌های پیشنهادی باشد.

سناریوی دوم؛ اگر درگیری تازه‌ای آغاز شود و خدمات بانکی، اینترنتی یا ثبت معاملات نیز مختل شوند، احتمال توقف شدیدتر فعالیت بازار وجود دارد. در این وضعیت، ممکن است برخی فروشندگان نیازمند نقدینگی قیمت‌های پایین‌تری پیشنهاد کنند، اما داده‌های دو جنگ گذشته نشان نمی‌دهند که کاهش قیمت به یک اندازه در تمام مناطق و انواع املاک رخ خواهد داد.

در نهایت سناریو سوم؛ اگر تنش‌ها کاهش یابد، ممکن است فروشندگان دوباره آگهی‌های خود را منتشر کنند و فعالیت بنگاه‌ها افزایش یابد. اما بازگشت آگهی‌ها یا افزایش قیمت‌های پیشنهادی، به‌خودی‌خود به معنای افزایش معاملات قطعی نیست.

در هر سه وضعیت، تورم، نرخ ارز، هزینه ساخت، توان خرید خانوار‌ها و میزان آسیب احتمالی ساختمان‌ها می‌توانند مسیر بازار را تغییر دهند.

قیمت خانه تنها نشانه سلامت بازار نیست

یکی از نتایج مهم پژوهش، ضرورت تفکیک قیمت از میزان فعالیت بازار است. ممکن است متوسط قیمت پیشنهادی خانه در تهران افزایش پیدا کند، اما تعداد معاملات همچنان پایین باشد. در چنین شرایطی، قیمت بالاتر لزوماً به معنای تقاضای قوی‌تر یا افزایش توان خرید مردم نیست.

این تمایز برای مستاجران نیز اهمیت دارد. توقف خریدوفروش به معنای کاهش فشار هزینه مسکن نیست. خانواری که درآمدش تحت تأثیر جنگ یا نااطمینانی اقتصادی قرار گرفته، ممکن است حتی بدون افزایش شدید اجاره‌بها نیز با دشواری بیشتری برای تأمین هزینه سکونت روبه‌رو شود.

بنابراین، برای تشخیص واکنش واقعی بازار مسکن به تنش‌های جدید، تنها بررسی قیمت آگهی‌ها کافی نیست. تعداد معاملات قطعی، تعداد آگهی‌های جدید، مدت انتظار برای فروش و وضعیت قرارداد‌های اجاره نیز باید بررسی شوند.

به گزارش اقتصادآنلاین، تجربه دو جنگ اخیر پاسخ قطعی به پرسش قیمت مسکن در جنگ احتمالی بعدی نمی‌دهد. اما یک هشدار روشن دارد و آن اینکه ممکن است بازار مسکن پیش از آنکه قیمت خانه‌ها سقوط کند، از معامله خالی شود.