نسخه تامین مسکن برای کمدرآمدها | چرا ساخت خانه به‌تنهایی بحران مسکن را حل نمی‌کند؟
اظهارات اخیر علی نیکزاد، نایب‌رئیس مجلس، درباره تردید در اجرای طرح مسکن استیجاری عمومی، بار دیگر اختلاف‌نظر درباره مسیر حل بحران مسکن را برجسته کرده است.
مسکن و شهرسازی: علی نیکزاد با اشاره به تجربه‌های خارجی این طرح، نسبت به اجرای آن در ایران ابراز تردید کرده و بر تکمیل واحد‌های نهضت ملی مسکن و واگذاری زمین تأکید داشته است. با این حال، منتقدان تمرکز صرف بر مالکیت می‌گویند مسئله اصلی این است که بخشی از خانوار‌های کم‌درآمد، حتی با وجود طرح‌های حمایتی، توان تأمین آورده اولیه و پرداخت اقساط را ندارند؛ بنابراین، ساخت خانه به‌تنهایی به معنای فراهم شدن امکان سکونت برای همه متقاضیان نیست.
منطق سیاست‌گذار برای ورود به سیاست استیجار
حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، معتقد است، علاوه بر تکالیف قانونی متعدد در حوزه ورود به بازار استیجار، در شرایطی که قیمت مسکن و نسبت آن به درآمد خانوار‌ها افزایش یافته، تأمین سرپناه صرفاً از مسیر مالکیت امکان‌پذیر نیست. به گفته او، تجربه طرح‌های قبلی نشان داده است بخشی از متقاضیان کم‌درآمد به دلیل ناتوانی در تأمین آورده، از طرح‌ها انصراف می‌دهند یا امتیاز خود را واگذار می‌کنند. از این رو، استیجار عمومی باید در کنار سیاست خانه‌دار کردن قرار بگیرد، نه به‌عنوان جایگزین آن.
طاهرخانی همچنین گفته است دولت باید برای خانوار‌هایی که اکنون به مسکن نیاز دارند، اما گزینه دیگری برای تأمین آن ندارند، راهکار داشته باشد؛ نمی‌توان از همه خواست تا زمان صاحب‌خانه شدن منتظر بمانند. به گفته او، تجربه کشور‌هایی مانند آلمان و آمریکا نشان می‌دهد اجاره‌داری حمایتی می‌تواند بخشی از نیاز مسکن گروه‌های هدف را پوشش دهد.
ضرورت آسیب‌شناسی شکست‌های گذشته
حسین ایمانی جاجرمی، عضو هیئت علمی دانشگاه تهران، بر ضرورت شناسایی دلایل ناکامی سیاست‌های پیشین تأمین مسکن کمدرآمدها تأکید کرده است. او همچنین تقویت نقش مدیریت‌های محلی، سازمان‌های مردم‌نهاد و تشکل‌های مستأجران را مهم می‌داند. از این دیدگاه، اجرای موفق استیجار عمومی تنها به ساخت یا واگذاری واحد محدود نیست؛ شناسایی درست خانوار‌های نیازمند، مشارکت اجتماعی و ایجاد سازوکار‌های پاسخ‌گویی نیز بخشی از سیاست حمایتی محسوب می‌شود.
اولویت «سرپناه» بر مالکیت
سهراب مشهودی، کارشناس حوزه مسکن و شهری، نیز معتقد است: دولت نمی‌تواند برای همه افراد فاقد مسکن، خانه متعارف تأمین کند و اتکای گسترده به ساخت دولتی ممکن است هزینه‌های اقتصادی سنگینی ایجاد کند.
او با اشاره به تجربه مسکن مهر، ضرورت بررسی راهکار‌هایی فراتر از مالکیت را مطرح کرد؛ از جمله واحد‌های استیجاری کوچک و موقت برای خانوار‌های تازه‌وارد به بازار مسکن. از نگاه او، سیاست حمایتی باید بر اساس شدت نیاز اولویت‌بندی شود و برای آسیب‌پذیرترین افراد حتی تأمین سرپناه پایه نیز در دستور کار قرار گیرد.
مانع طرح‌های ملکی برای کمدرآمدها
ابوالفضل مشکینی، استاد دانشگاه تربیت مدرس و از مسئولان پیشین مسکن، با استناد به تجارت گذشته معتقد است: طرح‌های ملکی برای کمدرآمدها مانع مالی بزرگی دارند. چرا که در طرح‌های مالکیتی، بسیاری از خانوار‌های کم‌درآمد به‌دلیل ناتوانی در تأمین آورده اولیه و اقساط از همان مراحل نخست حذف می‌شوند.
او از دیگر مشکلات تجربه‌هایی مانند مسکن مهر را انتخاب زمین‌های ارزان و دور از مراکز اشتغال و خدمات دانست؛ موضوعی که هزینه رفت‌وآمد را بالا برد و باعث شد برخی متقاضیان از ادامه مسیر منصرف شوند. به اعتقاد او، استیجار حمایتی می‌تواند برای گروه‌هایی که توان خرید ندارند، راهکاری سریع‌تر باشد؛ هرچند باید در کنار سیاست‌های مالکیتی اجرا شود و از بودجه پایدار و مدیریت حرفه‌ای برخوردار باشد.
درس مسکن مهر برای خانه‌دار شدن کمدرآمدها
این در حالی است که شمار زیادی از کارشناسان مسکن نیز معتقدند: مسکن استیجاری به عنوان راهکاری فوری برای کمک به تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد باید مورد توجه سیاست‌گذار باشد.
فردین یزدانی، پژوهشگر اقتصاد مسکن، از جمله کارشناسانی است که همواره بر ضرورت حرکت به سمت تولید واحد‌های استیجاری در استطاعت تأکید کرده است. او در سال ۱۴۰۱ هشدار داد اجرای برنامه ساخت چهار میلیون واحد مسکونی با محدودیت منابع مالی روبه‌روست و یادآور شد که حتی در دوره درآمد‌های بالای نفتی نیز پروژه مسکن مهر به‌موقع تکمیل و تحویل نشد. از نظر او، عرضه واحد‌های کوچک و اجاره‌ای می‌تواند راهی عملی‌تر برای حمایت از خانوار‌هایی باشد که توان ورود به بازار خرید را ندارند.
یزدانی در بحث‌های اخیر نیز درباره سیاست مسکن کمدرآمدها بر ضرورت بازبینی تجربه برنامه‌های گذشته تأکید کرده است. به اعتقاد او، باید روشن شود چرا برخی طرح‌ها به اهداف اولیه نرسیدند و سیاست مسکن چگونه باید با سیاست‌های رفاهی هماهنگ شود؛ زیرا مسئله فقر مسکن را نمی‌توان فقط با ساخت واحد یا تعیین شرایط ثبت‌نام حل کرد.
طرح‌های حمایتی گاهی از هدف اولیه فاصله گرفته‌اند
فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن، نیز با اشاره به تجربه سیاست‌های قبلی معتقد است در برخی برنامه‌ها، از جمله مسکن مهر، طرحی که با هدف تأمین مسکن گروه‌های کم‌درآمد آغاز شده بود، در فرآیند اجرا از هدف اولیه فاصله گرفت. او بر بازتعریف مشارکت میان دولت، نهاد‌های عمومی و بخش خصوصی تأکید دارد تا ظرفیت زمین و ساخت‌وساز به شکل هدفمندتری در خدمت خانوار‌های کم‌درآمد قرار گیرد. این دیدگاه نشان می‌دهد که صرف اعلام هدف حمایتی برای موفقیت یک طرح کافی نیست؛ شیوه اجرا و دسترسی واقعی گروه هدف نیز اهمیت دارد.
سیاست مسکن باید با توان مالی خانوار‌ها متناسب باشد
محمود اولاد، کارشناس حوزه مسکن، در چارچوب بحث‌های مربوط به مسکن کمدرآمدها بر شکاف میان عرضه مسکن و نیاز واقعی خانوار‌ها و ضرورت توجه به استطاعت مالی تأکید دارد. از این منظر، سیاست‌گذاری نباید فقط بر تعداد واحد‌های ساخته‌شده متمرکز بماند؛ باید مشخص شود چه گروهی توان خرید این واحد‌ها را دارد و چه گروهی به گزینه‌های دیگری مانند اجاره‌داری حرفه‌ای و حمایت هدفمند نیازمند است. استیجار عمومی می‌تواند بخشی از این خلأ را پوشش دهد، مشروط بر آنکه به‌عنوان یک مسیر پایدار تأمین مسکن طراحی شود.
نسخه خانه‌دار شدن کمدرآمدها در اراضی مناسب شهری
علی‌محمد ابراهیمی، از صاحب‌نظران حوزه مسکن، نیز بر ضرورت توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای و استفاده از ظرفیت زمین‌های مناسب شهری در این زمینه تأکید دارد. در این رویکرد، کیفیت محل سکونت و دسترسی به خدمات شهری به‌اندازه تعداد واحد‌ها اهمیت دارد. همچنین، مشارکت بخش خصوصی و نهاد‌های عمومی غیردولتی می‌تواند در تأمین و مدیریت واحد‌های استیجاری نقش داشته باشد؛ البته به شرط آنکه سازوکار‌های مالی و حمایتی، اجاره را برای خانوار‌های هدف قابل پرداخت نگه دارد.
تجربه جهانی؛ اجاره‌داری حمایتی در کنار مالکیت
تجربه بین‌المللی نشان می‌دهد سیاست مسکن لزوماً نباید همه خانوار‌ها را به سمت مالکیت سوق دهد. در گزارش سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD) در سال ۲۰۲۶، افزایش عرضه مسکن مقرون‌به‌صرفه و اجتماعی، استفاده از واحد‌های خالی و کم‌استفاده و به‌کارگیری منابع عمومی و خصوصی برای توسعه اجاره‌داری حمایتی از جمله راهکار‌های مقابله با بحران استطاعت مسکن معرفی شده است. این گزارش همچنین بر ضرورت تنظیم اجاره‌بها به‌گونه‌ای تأکید دارد که هم برای خانوار قابل پرداخت باشد و هم هزینه‌های پایدار نگهداری و مدیریت مسکن تأمین شود.
تجربه کشور‌های اروپایی نیز بر اهمیت وجود گزینه‌های متنوع سکونت تأکید دارد. بررسی OECD درباره بازار اجاره در آلمان، فنلاند، جمهوری چک و هلند نشان می‌دهد یک بخش اجاره‌ای کارآمد می‌تواند انتخاب‌های خانوار‌ها را افزایش دهد، جابه‌جایی نیروی کار را تسهیل کند و بخشی از فشار ناشی از تمرکز بر مالکیت را کاهش دهد. البته این تجربه‌ها نسخه‌ای آماده برای ایران نیستند؛ موفقیت آنها به نهاد‌های اجرایی، مقررات اجاره، منابع مالی و شرایط اقتصادی هر کشور وابسته است.
مکمل نهضت ملی مسکن، نه جایگزین آن
مناقشه بر سر استیجار عمومی در نهایت به یک پرسش اساسی بازمی‌گردد: آیا سیاست مسکن باید فقط بر خانه‌دار کردن خانوار‌ها متمرکز باشد یا برای کسانی که توان خرید ندارند نیز راهکار مستقلی فراهم کند؟ تجربه طرح‌های قبلی و هشدار کارشناسان درباره ناتوانی بخشی از متقاضیان در تأمین آورده نشان می‌دهد اتکا به مالکیت به‌تنهایی نمی‌تواند پاسخ‌گوی همه نیاز‌ها باشد.
استیجار عمومی قرار نیست جای نهضت ملی مسکن یا سیاست‌های حمایت از مالکیت را بگیرد؛ قرار است خلأ میان نیاز فوری به سرپناه و توان مالی برای خرید خانه را پر کند. البته تحقق این هدف، به عرضه واحد‌های مناسب در مکان‌های مطلوب، اجاره‌بهای متناسب با درآمد، تأمین مالی پایدار و شناسایی دقیق خانوار‌های هدف وابسته است
تا این لحظه منبع مستقل دیگری این خبر را منتشر نکرده است.
بررسی خودکار: مقایسه با خبرهای ۷۲ ساعت اخیر منابع دیگر و اعتبار پایه‌ی منبع؛ جایگزین داوری انسانی نیست.منبع: اقتصادآنلاین