راز افزایش مالکیت مسکن در ایران چیست؟

به گزارش ایسنا، در شرایطی که افزایش قیمت مسکن، رشد هزینه‌های ساخت و فاصله درآمد خانوارها با بهای واحدهای مسکونی، خرید خانه را به یکی از دشوارترین تصمیم‌های اقتصادی خانوارهای شهری تبدیل کرده، تازه‌ترین آمار مرکز آمار ایران از افزایش سهم مالکیت مسکن به بیش از ۷۰ درصد حکایت دارد؛ اتفاقی که در نگاه نخست می‌تواند نشانه‌ای مثبت از بهبود وضعیت مالکیت مسکن باشد، اما بررسی جزئیات این شاخص نشان می‌دهد برای رسیدن به چنین نتیجه‌ای باید عوامل دیگری از جمله تغییر الگوی سکونت، تحویل واحدهای حمایتی و تحولات جمعیتی را نیز در نظر گرفت.

بر اساس گزارش هزینه و درآمد خانوارهای شهری مرکز آمار ایران در سال ۱۴۰۴ سهم خانوارهای مالک عرصه و اعیان واحد مسکونی به ۶۹.۴۸ درصد رسیده و ۱.۲ درصد خانوارها نیز مالک اعیان هستند؛ به این معنا که بنای مسکونی در مالکیت آنها قرار دارد، اما زمین متعلق به آنها نیست. مجموع این دو گروه، سهم مالکیت مسکن در مناطق شهری را به ۷۰.۶۸ درصد رسانده است.

این رقم در مقایسه با سال ۱۴۰۳ که سهم مالکیت ۶۹.۱۸ درصد بود، افزایش ۱.۵ واحد درصدی را نشان می‌دهد و برای نخستین بار طی حدود دو دهه اخیر، این شاخص از مرز ۷۰ درصد عبور کرده است.

در مناطق روستایی نیز وضعیت مالکیت همچنان به‌مراتب بهتر از شهرهاست؛ به‌طوری‌که ۹۰.۵۳ درصد خانوارهای روستایی در سال گذشته مالک واحد مسکونی بوده‌اند.

از روزگار رونق تا دو دهه نوسان

نگاهی به روند تاریخی مالکیت مسکن نشان می‌دهد این شاخص در دهه‌های گذشته نیز همواره با تحولات اقتصادی و اجتماعی کشور تغییر کرده است. در دهه ۶۰ و ۷۰، سهم خانوارهای مالک در سطح بالایی قرار داشت، اما از دهه ۸۰ به بعد، تغییرات بازار مسکن و افزایش هزینه تأمین سرپناه، الگوی مالکیت و اجاره‌نشینی را تحت تأثیر قرار داد.

بر اساس برخی داده‌های سرشماری، سهم خانوارهای مالک عرصه و اعیان در مناطق شهری در سال ۱۳۸۵ حدود ۶۷.۹ درصد بود که در سال ۱۳۹۰ به ۶۲.۷ درصد و در سال ۱۳۹۵ به حدود ۶۰.۵ درصد رسید. در همین دوره، سهم خانوارهای مستأجر نیز افزایش یافت و در سال ۱۳۹۵ به حدود ۳۰.۷ درصد رسید.

البته باید توجه داشت که آمار سرشماری و آمارگیری هزینه و درآمد خانوار از نظر روش گردآوری و طبقه‌بندی کاملاً یکسان نیستند و برای مقایسه دقیق تاریخی باید این تفاوت‌ها را لحاظ کرد. با این حال، روند کلی داده‌ها از افزایش فشار بازار مسکن بر توان مالکیت خانوارهای شهری در بخشی از دو دهه گذشته حکایت دارد.

در سال‌های اخیر نیز نرخ مالکیت در محدوده ۶۸ تا ۶۹ درصد نوسان داشت؛ به‌طوری‌که این شاخص از ۶۸.۳۴ درصد در سال ۱۴۰۰ به ۶۸.۰۷ درصد در سال ۱۴۰۱ رسید و سپس در سال‌های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ به ترتیب به ۶۸.۹۳ و ۶۹.۱۸ درصد افزایش یافت. سرانجام در سال ۱۴۰۴ این نسبت از مرز ۷۰ درصد عبور کرد. اما پرسش اصلی این است که در شرایط دشوار بازار مسکن، چه عواملی زمینه‌ساز این افزایش شده‌اند؟

مسکن حمایتی سهمی از افزایش مالکیت

یکی از نخستین عواملی که در بررسی افزایش سهم مالکیت مسکن باید مورد توجه قرار گیرد، تحویل واحدهای مسکونی در قالب طرح‌های حمایتی دولت است.

بر اساس اطلاعات وزارت راه و شهرسازی از سال ۱۳۹۸ تاکنون حدود ۱۲۰ هزار واحد مسکن ملی به متقاضیان تحویل شده که بیش از ۱۰۰ هزار واحد آن در دو سال اخیر به بهره‌برداری رسیده است. همچنین بر اساس آخرین اظهارات مسئولان وزارت راه و شهرسازی، تحویل واحدهای حمایتی در دولت چهاردهم شتاب بیشتری گرفته است.

اهمیت این موضوع از آن جهت است که بخشی از واحدهای حمایتی روی زمین‌های دولتی و با سازوکارهای واگذاری زمین بلندمدت ساخته می‌شوند. در چنین شرایطی، متقاضی ممکن است مالک ساختمان شود، در حالی که مالکیت عرصه همچنان در اختیار دولت باقی بماند.

افزایش سهم مالکیت اعیان به ۱.۲ درصد در آمار سال ۱۴۰۴ نیز از این منظر قابل توجه است. هرچند نمی‌توان تمام این افزایش را به طرح‌های حمایتی نسبت داد، اما این نوع مالکیت می‌تواند بخشی از آثار تغییر شیوه تأمین و واگذاری مسکن را منعکس کند.

با این حال نباید فراموش کرد که تعداد واحدهای تحویل‌شده در مقایسه با کل خانوارهای شهری کشور محدود است و به‌تنهایی نمی‌تواند توضیح‌دهنده تمام افزایش ۱.۵ واحد درصدی نرخ مالکیت باشد. برای تعیین سهم واقعی طرح‌های حمایتی، لازم است آمار محل سکونت و وضعیت مالکیت دریافت‌کنندگان این واحدها با داده‌های مرکز آمار تطبیق داده شود.

آیا کاهش سایر شیوه‌های سکونت به افزایش مالکیت منجر شده است؟

یکی دیگر از نکات مهم در بررسی آمار جدید، توجه به گروه خانوارهایی است که نه در خانه ملکی خود زندگی می‌کنند و نه در گروه مستأجران قرار می‌گیرند. بر اساس داده‌های سال ۱۴۰۴ سهم این گروه از خانوارهای شهری حدود ۶.۵۳ درصد است. این گروه می‌تواند خانوارهای ساکن در خانه‌های رایگان، سازمانی و سایر اشکال تصرف را شامل شود.

مقایسه این نسبت با برخی آمارهای سال‌های قبل نشان می‌دهد سهم سایر شیوه‌های سکونت در سال‌های اخیر تغییراتی داشته است. در صورتی که بخشی از خانوارهایی که پیش‌تر در این گروه قرار می‌گرفتند، به دلایل مختلف در گروه مالک قرار گرفته باشند، حتی بدون وقوع معامله جدید در بازار مسکن، نرخ مالکیت افزایش پیدا می‌کند. در واقع شاخص مالکیت مسکن فقط تابع خریدوفروش واحدهای مسکونی نیست؛ بلکه تغییر وضعیت حقوقی و نحوه تصرف خانه‌ای که خانوار در آن زندگی می‌کند نیز می‌تواند این نسبت را تغییر دهد.

بر همین اساس برای تحلیل دقیق‌تر آمار جدید باید مشخص شود کاهش احتمالی سهم سایر شیوه‌های سکونت چه اندازه در افزایش مالکیت نقش داشته است و چه تعداد از خانوارها واقعاً از گروه مستأجر یا سایر گروه‌ها به گروه مالکان منتقل شده‌اند.

ارث، انتقال مالکیت و تغییر ترکیب خانوارها

در کنار تحولات بازار مسکن و طرح‌های حمایتی، عوامل جمعیتی و حقوقی نیز می‌توانند در تغییر سهم مالکیت اثرگذار باشند. برای مثال انتقال مالکیت از والدین به فرزندان از طریق ارث یا واگذاری، ازدواج و تشکیل خانوار جدید در واحد مسکونی متعلق به یکی از زوجین، یا تغییر ساختار خانوارهای چندنفره به چند خانوار مستقل، از جمله عواملی هستند که می‌توانند بر ترکیب آماری مالکان و مستأجران اثر بگذارند.

همچنین مهاجرت خانوارهای مستأجر از کلان‌شهرها به شهرهای کوچک‌تر یا مناطق حاشیه‌ای می‌تواند در تغییر ترکیب مالکیت در سطح ملی مؤثر باشد؛ به‌ویژه آنکه نسبت مالکیت در مناطق روستایی و شهرهای کوچک معمولاً بالاتر از کلان‌شهرهاست. البته این عوامل در حال حاضر بیشتر در حد فرضیه‌های قابل بررسی قرار دارند و برای تعیین میزان تأثیر هرکدام، به اطلاعات تفکیکی مرکز آمار درباره نوع انتقال مالکیت، محل سکونت و ترکیب خانوارها نیاز است.

افزایش مالکیت در برابر کاهش قدرت خرید

نکته مهم در تفسیر آمار جدید آن است که افزایش سهم مالکیت را نباید با بهبود قدرت خرید مسکن یکسان دانست. در واقع شاخص مالکیت نشان می‌دهد چه نسبتی از خانوارها در واحد مسکونی متعلق به خود سکونت دارند، اما درباره ارزش آن واحد، کیفیت و متراژ مسکن، میزان بدهی خانوار، توان خرید خانه جدید یا نسبت قیمت مسکن به درآمد اطلاعاتی ارائه نمی‌کند.

به همین دلیل ممکن است سهم مالکیت در یک دوره افزایش پیدا کند، اما همزمان خرید مسکن برای خانوارهای فاقد خانه دشوارتر شود. حتی ممکن است افزایش قیمت مسکن موجب شود خانوارهای مالک از نظر ارزش دارایی وضعیت بهتری پیدا کنند، در حالی که خانوارهای مستأجر با فاصله بیشتری از امکان خرید خانه روبه‌رو شوند.

از سوی دیگر، کاهش سهم اجاره‌نشینی نیز به‌تنهایی نشانه کاهش فشار بازار اجاره نیست. ممکن است خانوارهایی به دلیل افزایش هزینه اجاره به شهرهای ارزان‌تر مهاجرت کنند یا به خانه‌های رایگان و خانوادگی نقل مکان کنند؛ اتفاقی که لزوماً به معنای بهبود شرایط اقتصادی آنها نیست.

رکورد جدید مالکیت نیازمند پاسخ‌های آماری بیشتر

عبور سهم مالکیت مسکن خانوارهای شهری از مرز ۷۰ درصد پس از حدود دو دهه، اتفاقی قابل توجه در آمارهای رسمی بازار مسکن است، اما هنوز نمی‌توان آن را به‌عنوان نشانه قطعی بهبود استطاعت خرید مسکن یا موفقیت یک سیاست مشخص تلقی کرد.

برای روشن شدن دلایل این تغییر لازم است مرکز آمار ایران علاوه بر اعلام نسبت مالکیت، تعداد واقعی خانوارهای مالک، مستأجر و سایر گروه‌ها را در سال‌های ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ منتشر کند. همچنین بررسی سهم دهک‌های درآمدی از افزایش مالکیت، تغییرات این شاخص به تفکیک استان و اندازه شهر و میزان تأثیر تحویل واحدهای حمایتی می‌تواند تصویر دقیق‌تری از این تحول ارائه دهد.

در غیر این صورت، رکورد ۷۰.۶۸ درصدی مالکیت مسکن، اگرچه در ظاهر خبر امیدوارکننده‌ای برای بازار مسکن است، اما هنوز پاسخ روشنی به این پرسش نمی‌دهد که آیا خانوارهای بیشتری توانسته‌اند خانه‌دار شوند یا صرفا ترکیب آماری نحوه سکونت در کشور تغییر کرده است.