بازآرایی نقشه سودآوری مسکن تهران با احتساب بازده سرمایه‌ای
بررسی نزدیک به ۷۸ هزار آگهی خریدوفروش و اجاره آپارتمان در مناطق ۲۲گانه تهران نشان می‌دهد رتبه‌بندی مناطق بر اساس بازده اجاره با رتبه‌بندی آن‌ها بر مبنای بازده کل تفاوت قابل‌توجهی دارد.
اکوایران: مسکن مانند سهام، از دو مسیر افزایش ارزش دارایی و درآمد دوره نگهداری بازده ایجاد می‌کند. همانطور که سهام‌داران از رشد قیمت و سود نقدی سهام منتفع می‌شوند، مالکان مسکن نیز از افزایش قیمت ملک و درآمد اجاره سود می‌برند.در سال‌های اخیر، رشد اجاره‌بها در ایران از تورم عمومی عقب مانده است. بااین‌حال، درآمد حاصل از اجاره همچنان می‌تواند یکی از انگیزه‌های سرمایه‌گذاری در بازار مسکن باشد.
در این گزارش، نزدیک به ۷۸ هزار آگهی خریدوفروش و اجاره آپارتمان در تهران طی سال‌های ۱۴۰۴ و ۱۴۰۵ بررسی شده است تا مشخص شود کدام مناطق پایتخت بازده بیشتری داشته‌اند و چه سهمی از این بازده به افزایش قیمت ملک و چه سهمی به درآمد اجاره مربوط بوده است. برای پاسخ به این پرسش، سه شاخص بازده سرمایه‌ای، بازده اجاره و بازده کل در مناطق ۲۲گانه تهران محاسبه و مقایسه شده‌اند.
چرا مناطق گران‌تر بازده اجاره بیشتری ندارد؟
فرض کنید در سال ۱۴۰۴ قصد خرید یک آپارتمان ۱۰۰ متری با هدف سرمایه‌گذاری را داشتید. در منطقه یک تهران، قیمت چنین آپارتمانی حدود ۲۳ میلیارد تومان برآورد می‌شد و اجاره معادل ماهانه آن، با احتساب تبدیل ودیعه به اجاره، به ۸۱ میلیون تومان می‌رسید.
در مقابل، خرید آپارتمانی با همان متراژ در منطقه ۱۶ به حدود ۶.۵ میلیارد تومان سرمایه نیاز داشت و اجاره معادل ماهانه آن نزدیک به ۳۲ میلیون تومان بود.اگرچه مبلغ اجاره در منطقه یک به‌مراتب بیشتر است، اما این تفاوت به معنای بازده بالاتر سرمایه‌گذاری نیست. معیار تعیین‌کننده، نسبت درآمد سالانه اجاره به ارزش خرید ملک است.
بر اساس محاسبات، بازده اجاره در منطقه یک معادل ۴.۲ درصد و در منطقه ۱۶ حدود ۵.۸ درصد بوده است. یعنی اجاره معادل آپارتمان منطقه یک تقریبا ۲.۶ برابر منطقه ۱۶ برآورد می‌شود ولی سرمایه موردنیاز برای خرید آن حدود ۳.۵ برابر است. همین اختلاف باعث شده بازده اجاره در منطقه ۱۶ بالاتر باشد.
بااین‌حال، درآمد اجاره تنها یکی از دو جزء بازده سرمایه‌گذاری در مسکن است. بیشتر جزء تاثیرگذار، بازده سرمایه‌ای یا همان افزایش ارزش ملک در دوره مورد بررسی است. نمودار بازده کل در مناطق ۲۲گانه تهران نشان می‌دهد همانطور که انتظار می‌رود بخش عمده بازده از افزایش قیمت پیشنهادی آپارتمان‌ها ناشی شده و سهم درآمد اجاره در مقایسه با آن به‌مراتب محدودتر بوده است.
در منطقه ۲ تهران، بازده کل حدود ۱۲۹ درصد محاسبه شده که از این میزان، بیش از ۱۲۴ واحد درصد مربوط به افزایش قیمت ملک و تنها ۴.۶ واحد درصد حاصل از بازده اجاره معادل سال پایه بوده است. در رتبه‌بندی نهایی، منطقه ۲ با بازده کل نزدیک به ۱۲۹ درصد در جایگاه نخست قرار گرفته است. مناطق ۵ و ۴ نیز با اختلافی اندک رتبه‌های بعدی را به خود اختصاص داده‌اند و منطقه ۱۰ با بازده ۱۲۷.۶ درصد در جایگاه چهارم قرار دارد. در مقابل، مناطق ۷، ۲۱، ۱۱ و ۱۸ کمترین بازده کل برآوردی را در میان مناطق مورد بررسی ثبت کرده‌اند.
تفاوت عملکرد مناطق ۲ و ۷ از این نظر قابل‌توجه است. بازده اجاره در منطقه ۲ حدود ۴.۶ درصد و در منطقه ۷ حدود ۴.۵ درصد بوده و فاصله چندانی میان آن‌ها وجود ندارد. اما با درنظرگرفتن تغییر ارزش ملک شرایط کاملا تغییر می‌کند. قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های مورد بررسی در منطقه ۲ حدود ۱۲۴ درصد افزایش یافته، درحالی‌که این رقم در منطقه ۷ نزدیک به ۶۸ درصد بوده است. در نتیجه، بازده کل برآوردی در منطقه ۲ به حدود ۱۲۹ درصد رسیده، اما در منطقه ۷ حدود ۷۲ درصد محاسبه شده است. تفاوت رشد قیمت مسکن می‌تواند فاصله قابل‌توجهی در بازده کل مناطق ایجاد کند. دلیلش ساده است؛ قیمت خرید سریع‌تر از درآمد اجاره بالا رفته است.
تغییر جایگاه مناطق با احتساب بازده سرمایه‌ای
تفاوت میان بازده اجاره و بازده کل، رتبه مناطق تهران را تغییر داده است. منطقه ۱۶ که از نظر بازده اجاره در جایگاه نخست قرار داشت، با احتساب افزایش ارزش ملک به رتبه هفتم بازده کل منتقل شده است. در مقابل، منطقه ۲ که در رتبه‌بندی بازده اجاره جایگاه هفدهم را داشت، با درنظرگرفتن رشد قیمت به رتبه نخست بازده کل صعود کرده است.
منطقه ۱۰ نیز از جمله مناطقی است که در هر دو شاخص عملکرد بالایی داشته و هم از نظر بازده اجاره و هم از نظر بازده کل در میان مناطق بالای جدول قرار گرفته است.
پاسخ به پرسش سودآورترین مناطق تهران، به شاخص مورد استفاده بستگی دارد و بررسی عملکرد اقتصادی بازار مسکن تهران نشان می‌دهد گران‌ترین آپارتمان‌ها لزوما بالاترین بازده اجاره را ندارند و مناطقی که از نظر اجاره‌داری در جایگاه بالاتری قرار می‌گیرند، بیشترین بازده کل سرمایه‌گذاری را ایجاد نمی‌کنند. ازاین‌رو، ارزیابی بازده مسکن مستلزم بررسی هم‌زمان درآمد اجاره و تغییر ارزش دارایی است.
منبع: اکوایران